Jeder Mietvertrag, der nicht Wohnraum betrifft, ist ein Gewerbemietvertrag!

• Mietobjekt (Was ist mit Nebenräumen wie Keller, Garage oder Lagern?, gehören die Parkplätze auch zum Mietobjekt)
• Mietzweck (Wozu mieten Sie?)
• Mietzeit (befristet oder nicht? Verlängerungsoption?)
• Mietzins (Festmiete, Umsatzmiete, Staffelmiete oder Indexmiete) 
• Sind die wesentlichen Vertragsbestandteile geregelt?

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, ist im Gesetz die Schriftform vorgeschrieben. Wird die Form nicht beachtet, so ist der Vertrag keinesfalls ungültig, sondern er gilt als für unbestimmte Zeit geschlossen und ist frühestens nach einem Jahr ab Gebrauchsüberlassung kündbar.

Auch so weit eine Schriftform nicht notwendig ist, empfiehlt sich aber aus Beweisgründen auf jeden Fall der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages.

Aus dem Mietvertrag muss sich der Zweck, zu dem die Räume angemietet werden, ergeben (z.B.: Fitness-Anlage). Räume zählen nur dann zum Mietgegenstand, wenn sie genau beschrieben oder in einem beigefügten Plan aufgeführt sind. Auseinandersetzungen um Räume mit untergeordneter Funktion, wie Abstell- oder Lagerräume, können vermieden werden, wenn sie ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen wurden.
Nehmen Sie eventuelle Alternativen in den Vertrag auf (z.B. Sauna in der Außenanlage), damit auch eine später geplante Geschäftserweiterung möglich ist!

Eine genaue Beschreibung des Vertragszwecks sichert den Konkurrenzschutz. Der Vermieter darf dann im Gebäude, evtl. auch in Nachbargebäuden nicht an Konkurrenten vermieten. Eine Konkurrenzschutzklausel hinsichtlich bestimmter Dienstleistungen kann zur Vermeidung von Streitigkeiten sehr sinnvoll sein.

Grundsätzlich sind mit dem Mietzins alle Nebenkosten abgegolten, es sei denn, im Vertrag wird etwas anderes vereinbart. Die Mehrwertsteuer kann nur dann zusätzlich zur Miete gefordert werden, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart worden ist. Die Berechnungsgrundlage für die Nebenkosten ist der Quadratmeterpreis (in Pachtverträgen kann der Pachtzins auch nach der Ertragskraft, d. h. nach dem erzielbaren Umsatz, berechnet werden).

Den Nebenkosten ist besonderes Augenmerk zu widmen. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht können im Geschäftsraummietrecht sämtliche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden, also auch Verwaltungskosten und Erbbauzinsen.

Es ist daher ratsam, die Nebenkostenbestimmungen sehr sorgfältig zu prüfen und zu formulieren. Sicherheit erreicht man nur, wenn alle Nebenkosten und ein Verteilerschlüssel zur Umlegung auf die einzelnen Mieter des Objektes aufgeführt sind.

Zu beachten ist dabei die Heizkosten-Verordnung, die Vorrang vor vertraglichen Absprachen hat, also die Parteien bindet. Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach § 2 dieser Verordnung immer separat abgerechnet werden.

Nebenkosten (auch: Betriebskosten) sind alle Kosten, die durch den laufenden Betrieb des Objekts veranlasst werden und die periodisch wiederkehren. Im Einzelnen sind die Betriebskosten in § 2 der seit dem 1. Januar 2004 geltenden BetriebskostenVO geregelt. Da auch § 2 der BetriebskostenVO – anders als im Wohnraummietrecht – nicht alle bei Geschäftsräumen möglichen Betriebskosten aufzählt, empfiehlt sich die ausdrückliche Aufzählung sonstiger Kosten im Vertrag, so dass deutlich wird, welche Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind.

Als wesentliche Betriebskosten gelten:

• Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks
• Die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung
• Die Heiz- und Warmwasserkosten
• Die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges
• Die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
• Die Kosten der Gartenpflege
• Die Kosten der Beleuchtung
• Die Kosten der Schornsteinreinigung
• Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
• Die Kosten für den Hauswart
• Die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage
• Die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung

Die Nebenkosten sind erst fällig, wenn eine ordnungsgemäße Abrechnung des Vermieters vorliegt. Hierzu gehören mindestens eine Auflistung aller entstandenen Kosten mit Angabe der Kostenverursachung, die Mitteilung der Verbrauchsmenge, soweit nach Verbrauch abgerechnet wird, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, aus dem sich der Anteil des Mieters errechnet, sowie der Abzug der Vorauszahlung des Mieters.

Tipp: Achten Sie besonders auf die Regelungen zu den Nebenkosten. Gerade die Nebenkosten werden vom Mieter beim Vertragsabschluss oft unterschätzt. Später kann sich dann herausstellen, dass die wirtschaftlichen Belastungen so hoch sein können, dass gar die Aufgabe des Unternehmens droht. Sie sollten sich also vor Vertragsabschluss ganz genau darüber informieren, welche Nebenkosten auf Sie zu kommen und wie hoch die wirtschaftliche Belastung ausfallen wird. Auch die Nebenkosten sind verhandelbar!

Die Höhe der Miete ist frei verhandelbar! Neben der Festmiete gibt es die Staffelmiete, die Umsatzmiete oder die Indexmiete (Bezugsgröße ist häufig Lebenshaltungskostenindex).

Ein umsatzabhängiger Mietzins bedeutet für den Mieter, dass der Vermieter während des Mietverhältnisses einen nahezu vollständigen Einblick in die wirtschaftliche Lage des Unternehmens hat. Um Streitigkeiten zu vermeiden ist es wichtig, dass der Umsatzbegriff vorher im Gewerbemietvertrag genau definiert wird, und wie der Umsatz nachzuweisen ist.

Bei der Indexmiete wird der Mietzins regelmäßig an die allgemeine Wirtschaftslage angepasst. Die verwendete Wertsicherungsklausel (Gleitklausel bei Verträgen mit mindestens 10-jähriger Laufzeit) muss eventuell durch die Landeszentralbank genehmigt werden. Problematisch sind solche Klauseln, wenn der Vermieter für einen längeren Zeitraum rückwirkend eine erhöhte Miete aufgrund des gestiegenen Index verlangen kann. Eine derartige Klausel sollten Sie von einem Anwalt prüfen lassen.

Um Streitigkeiten bei Mieterhöhungen zu vermeiden, ist es zu empfehlen, eine Schiedsgutachterklausel zu vereinbaren. Die Schiedsgutachter können z.B. von der IHK benannt werden. 

Existiert eine solche Klausel im Gewerbemietvertrag, so ist der Mieter verpflichtet, die gemieteten Räumlichkeiten entsprechend ihrer Zweckbestimmung zu nutzen. Verstößt der Mieter gegen die Betriebspflicht, kann der Mietvertrag fristlos gekündigt werden.

Bei Geschäftsraummieten kann einzelvertraglich eine Kaution vereinbart werden, die die Summe von drei Monatsmieten, wie im Wohnraummietrecht, übersteigt. Die Wirksamkeit des Vertrages kann von der Zahlung der Kaution abhängig gemacht werden. Wer Geschäftsräume vermietet, muss die Kaution des Mieters angemessen verzinsen, auch wenn der Mietvertrag zu dieser Frage keine Regelung enthält. Es kann allerdings abweichend vertraglich vereinbart werden, dass die Verzinsung ausgeschlossen wird. Berechnet werden die Zinsen nach dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz.

Auch die Kündigungsfristen sind im Mietvertrag frei vereinbar. Ein unbefristeter Vertrag kann jederzeit mit gesetzlicher (oder vertraglich vereinbarter) Frist – ohne Angabe von Gründen – gekündigt werden. Es ist deshalb zu empfehlen, einen befristeten Mietvertrag zu vereinbaren (z.B. Laufzeit: 5 – 10 Jahre). Eine Verlängerungsoption sollte so gestaltet sein, dass dem Mieter ein einseitiges Recht auf Vertragsverlängerung (z.B. 2 mal 5 Jahre) einräumt wird. Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist dann in dieser Zeit nicht möglich.

Ausnahmsweise kann ein unbefristeter Mietvertrag aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden. Was ein wichtiger Grund ist, sollte in den Vertrag aufgenommen werden. In jedem Fall muss ein Verstoß gegen wesentliche Vertragsbestimmungen vorliegen. Bestimmte Gründe, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen, normiert das Gesetz, z. B. vertragswidriger Gebrauch, Zahlungsverzug, sonstige erhebliche Vertragsverletzung, aber auch für den Mieter die Nichtgewährung des Gebrauchs oder Gesundheitsgefährdung (§§ 543, 569 BGB).

Die Beendigung einer gewerblichen Tätigkeit oder wirtschaftliche Schwierigkeiten stellen jedoch grundsätzlich keinen wichtigen Grund dar, um das Mietverhältnis zu kündigen. Falls der Mieter aus den gemieteten Räumen vor Beendigung des Mietverhältnisses auszieht, bleibt er weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet.

Im gewerblichen Mietrecht können weitere Kündigungsgründe vereinbart werden, z. B. Verstoß gegen die Pflicht, das Geschäft zu betreiben oder offen zu halten oder die Nichteinhaltung behördlicher Anordnungen usw.

Für befristete Mietverträge kann ein einseitiges Sonderkündigungsrecht des Mieters für den Fall ausgehandelt werden, dass sich das Geschäft nicht mehr rentiert und Zahlungsschwierigkeiten auftreten. Für den Vermieter hat diese Regelung den Vorteil, dass keine Mietrückstände entstehen.

Ein Ersatzmieter ist Ihr Rechtsnachfolger. Mit einer entsprechenden Klausel kann ein Käufer Ihres Unternehmens problemlos in den Mietvertrag einsteigen. Gleiches gilt, wenn Sie die Rechtsform Ihres Unternehmens ändern.

Insbesondere bei befristeten Verträgen ist es meistens nicht möglich, sich vorzeitig aus dem Mietvertrag zu lösen. Ein vorzeitiger „Ausstieg“ kann durch das Stellen eines Nachmieters, der den Mietvertrag fortsetzt, oder durch die Möglichkeit der Untermiete (Sie bleiben Vertragspartner, erhalten aber Miete vom Untermieter) ermöglicht werden. Entsprechende Genehmigungen sollten Sie möglichst schon bei Vertragsbeginn aufnehmen.

Ein Untermietverhältnis hat für den Hauptmieter den Nachteil, dass dieser weiterhin an den Vertrag gebunden ist und im Zweifel dem Regress durch den Vermieter ausgesetzt ist.

Klären Sie, ob Ihr Vermieter zur Untervermietung berechtigt ist. Der Untermietvertrag kann nicht länger laufen, als der eigentliche Mietvertrag!

Neben der Pflicht der Gebrauchsüberlassung trifft den Vermieter auch die Pflicht, bei der Vermietung von Geschäftsräumen im gleichen Mietobjekt oder auf dem Nachbargrundstück dem Mieter keine Konkurrenz zu machen. Dieser Grundsatz gilt nach Treu und Glauben auch ohne vertragliche Vereinbarung. Dieser vertragsimmanente Konkurrenzschutz gilt immer im selben Gebäude (Komplex) des Vermieters.

Der Vermieter, der sich von dieser Verpflichtung befreien will, muss sich mit seinem Vertragspartner einigen.

Dennoch können konkrete Regelungen im Vertrag zum Konkurrenzschutz und die Möglichkeit der Außenwerbung festgelegt werden. Eine möglichst präzise Festlegung über den jeweiligen Umfang vermeidet späteren Streit! 

Auch der Zustand der Räume, in welchem die Mieter dieselben während der Laufzeit des Vertrages zu halten und nach Vertragsende zurückzugeben haben, bedarf der Vereinbarung. Dabei ist zu unterscheiden zwischen Schönheitsreparaturen einerseits sowie Instandhaltung und Instandsetzung andererseits.

Die so genannten Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Anstreichen etc.) gehören an sich auch in den Rahmen der Instandhaltungspflicht des Vermieters. Die Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist jedoch zulässig und üblich, solange sich diese Verpflichtung im üblichen und angemessenen Rahmen hält.

Die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache für den gewöhnlichen bzw. vertraglich vereinbarten Gebrauch ist Aufgabe des Vermieters. Auch die Instandsetzung bzw. -haltung kann vertraglich auf den Mieter übertragen werden. Bezahlt diese der Mieter, kann eine Verrechnung mit der Miete oder eine Abschlusszahlung nach Verkehrswert vereinbart werden.

Daneben ist auch eine Beteiligung oder Übernahme der Finanzierung von Einbauten oder sonstigen Investitionen auf das Miet- bzw. Pachtobjekt möglich. Fehlen hierüber vertragliche Vereinbarungen, so trägt der Vermieter die Kosten.

Im Geschäftsraummietrecht kann der Vermieter alle Kosten aus Reparaturen und Renovierung auf den Mieter übertragen. Der Mieter wird versuchen, die Übernahme bestimmter Kosten der Sache und der Höhe nach zu beschränken.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die gemietete Sache zurückzugeben. Häufig wird vereinbart, dass die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit besenrein und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben sind. Ob der Mieter noch weitere Verpflichtungen hinsichtlich des Zustandes der Mieträume haben soll, muss im Einzelfall festgelegt werden. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die Entfernung von Ein- bzw. Umbauten, Einrichtungen und Installationen oder deren Verbleiben und die Höhe der dafür von dem Vermieter zu leistenden Entschädigung. Die Verpflichtung zur Tragung der Schönheitsreparaturen kann sich bei Beendigung des Mietverhältnisses unterschiedlich auswirken, je nachdem, ob der Mieter bei Einzug die Räume renoviert oder unrenoviert übernommen hat.

Stellen Sie rechtzeitig einen Nutzungsänderungsantrag. Regeln Sie vorab, dass Sie vom Gewerbemietvertrag zurücktreten können, wenn vor der erstmaligen Aufnahme Ihrer Tätigkeit die erforderlichen Genehmigungen zur Ausübung des beabsichtigten Gewerbebetriebes nicht erteilt werden. Sind mit dem Nutzungsänderungsantrag behördliche Auflagen (z.B. Brandschutzmaßnahmen) verbunden, so sollten Sie auch hier möglichst präzise regeln, wer diese Kosten trägt.