Datum: 23.04.2008
Gericht: BGH
Entscheidungsart: Urteil
Aktenzeichen:  XII ZR 62/06

Vorinstanzen: AG Hamburg-Harburg, Entscheidung vom 26.09.2005, Az. 643 C 25/03  LG Hamburg, Entscheidung vom 02.03.2006, Az. 307 S 179/05   

Der streitgegenständliche Gewerberaummietvertrag enthielt folgende Klausel: „Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, wie z.B. Bauarbeiten in der Nachbarschaft, Verkehrsumleitungen etc. die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird.“ Der BGH hielt diese Klausel mit Urteil vom 23.4.2008 (Az. XII ZR 62/06) für unwirksam und ließ eine Mitminderung grundsätzlich zu. Zwar könne das Recht zur Durchführung einer Mietminderung bei Geschäftsräumen grundsätzlich eingeschränkt werden, diese Klausel verstoße in ihrem Umfang jedoch gegen § 307 II Nr. 1 BGB, da sie den Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteilige. 

Komplettes Urteil: 

BGB §§ 536, 305 c Abs. 2, 307 Abs. 2 Bb, Cf 

Eine vom Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag verwendete formularmäßige Klausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung insoweit vollständig ausschließt und dem Mieter nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB belässt. 

Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam.                                                                                                                                                  

BGH, Urteil vom 23. April 2008 – XII ZR 62/06 – LG Hamburg AG

    Hamburg-Harburg 

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. April 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Sprick, Fuchs und Dr. Ahlt sowie die Richterin Dr. Vézina  

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Hamburg vom 2. März 2006 aufgehoben.

Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. 

Von Rechts wegen 

Tatbestand: 

Die Kläger verlangen von den Beklagten Zahlung eines unstreitigen Nebenkostenguthabens von 1.429,46 €. Gegen diesen Anspruch rechnen die Beklagten mit einem Anspruch auf restliche Miete auf und fordern widerklagend weitere restliche Miete von 723,22 €.  

Die Kläger mieteten mit Vertrag vom 21. Januar 1999 von den Beklagten Gewerberäume zum Betrieb eines physikalischen Therapiezentrums. Sie zahlten ab Juni 2001 eine geminderte Miete. Ab diesem Zeitpunkt begannen auf dem Nachbargrundstück Bauarbeiten. Zunächst wurde das Nachbargebäude abgerissen. Sodann wurden von der dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten als Nebenintervenientin beigetretenen Generalunternehmerin die H. Arkaden errichtet. Die Abriss- und Neubauarbeiten waren mit erheblichen Lärm- und Erschütterungsbelastungen für das Mietobjekt verbunden.  

Die Beklagten sind der Ansicht, die Minderung sei gemäß § 16 des Mietvertrages ausgeschlossen. Dieser lautet wie folgt:

„Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.B. Verkehrsumleitung, Straßensperrungen, Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw.), die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird (z.B. Umsatz- und Geschäftsrückgang).“ 

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Die Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wenden sich die Kläger mit der vom Landgericht zugelassenen Revision.  

Entscheidungsgründe: 

Die Revision der Kläger hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. 

I.

Das Oberlandesgericht ist der Ansicht, der in § 16 des Mietvertrages vereinbarte Minderungsausschluss sei wirksam. Die Klausel verstoße insbesondere nicht gegen § 307 BGB, denn sie benachteilige die Mieter nicht unangemessen. Diesen bleibe die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB und die Befreiung von der Mietzahlungspflicht bei voll-ständiger Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache. Zudem sehe die Klausel lediglich einen sachlich eng begrenzten Minderungsausschluss für gewisse vom Vermieter nicht zu vertretende Umweltmängel vor. Wegen dieses sachlich begrenzten Minderungsausschlusses komme es, selbst wenn durch die Klausel auch bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche der Mieter ausgeschlossen sein könnten, nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung der Mieter. Schließlich verbleibe den Mietern die Möglichkeit, sich von den Vermietern Entschädigungsansprüche gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB gegen die Nachbarn abtreten zu lassen.  

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.  

1.    Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Mietminderung bei der Geschäftsraummiete – anders als bei der Wohnraummiete – eingeschränkt werden kann. Dies folgt aus einem Umkehrschluss zu § 536 Abs. 4 BGB (SchmidtFutterer/Eisenschmid Mietrecht 9. Aufl. § 536 BGB Rdn. 426). Eine solche Einschränkung ist grundsätzlich auch formularmäßig möglich. 

2.     Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts hält die Bestimmung in § 16 des Mietvertrages jedoch einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 BGB nicht stand. 

a)    Der Inhaltskontrolle vorgeschaltet ist der gegebenenfalls durch Auslegung zu ermittelnde objektive Inhalt der Klausel. Der Senat ist an die Auslegung des Berufungsgerichts nicht gebunden. Da nunmehr auch gegen Berufungsurteile der Landgerichte eine Revision stattfinden kann, vermag der Senat die Klausel selbst auszulegen, ohne dass es darauf ankommt, ob die Klausel über den Bezirk des Oberlandesgerichts (oder auch nur eines Landgerichts) hinaus verwendet wird (Senatsurteil vom 24. Oktober 2007 – XII ZR 24/06 – Grundeigentum 2008, 120; BGH Urteil vom 5. Juli 2005 – X ZR 60/04 – NJW 2005, 2919, 2921).  

b)    Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn ausgehend von ihrem Wortlaut einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr. vgl. BGHZ 77, 116, 118; 102, 384, 389 f.; Ulmer/ Brandner/Hensen AGB-Recht 10. Aufl. § 305c BGB Rdn. 76 m.w.N.).  

Nach dem Wortlaut der hier streitigen Klausel ist eine Minderung der Miete ausgeschlossen, wenn die Nutzung der Mietsache durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Ob der in der Klausel geregelte Ausschluss sich nur auf die Verwirklichung der Minderung durch sofortigen Abzug von der geschuldeten Miete bezieht, oder ob der Ausschluss dem Mieter auch das Recht nimmt, die überzahlte Miete gemäß § 812 BGB zurückzufordern, lässt sich der Klausel nicht zweifelsfrei entnehmen. Die Klausel lässt vielmehr beide Auslegungen zu.  

Der Bundesgerichtshof hat die von ihm bislang überprüften, eine Mietminderung ausschließenden Klauseln dahin verstanden, dass sie nicht das Minderungsrecht schlechthin, sondern nur dessen Verwirklichung durch Abzug vom geschuldeten Mietzins ausschließen und den Mieter insoweit auf Bereicherungsansprüche verweisen (BGHZ 91, 375, 382 f.; Senatsurteil vom 27. Januar 1993 – XII ZR 141/91 – NJW-RR 1993, 519, 520). Diese Klauseln enthielten allerdings – anders als die vorliegende Klausel – weitere, den Ausschluss der Minderung einschränkende Konkretisierungen (BGHZ 91, 375: Der Mieter kann gegenüber dem Mietzins kein Minderungsrecht geltend machen; Senatsurteil vom 27. Januar 1993 aaO: Auf das Recht zur Minderung [Herabsetzung des Pachtzinses] verzichtet der Pächter, soweit nicht mit rechtskräftig festgestellten Forderungen die vorgenannten Rechte geltend gemacht werden.).

Die hier zu beurteilende Klausel enthält keine vergleichbare Einschränkung. Sie lässt deshalb von ihrem Wortlaut her auch die Auslegung zu, dass der Ausschluss der Minderung endgültig sein und dem Mieter nicht das Recht verbleiben soll, die überzahlte Miete gemäß  § 812 BGB zurückzufordern.  

Die Klausel ist folglich mehrdeutig, ohne dass die Möglichkeit besteht, die Mehrdeutigkeit im Rahmen der objektiven Auslegung zu beseitigen. In diesem Fall greift die Auslegungsregel des § 305 c Abs. 2 BGB ein, wonach Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders gehen. Dies führt jedenfalls dann, wenn eine Auslegungsvariante gegen § 307 BGB verstößt, dazu, dass die kundenfeindlichste Variante sich durchsetzt (Staudinger/Schlosser [2006] § 305 c Rdn. 108 m.w.N.; Ulmer/ Brandner/Hensen AGB-Recht 10. Aufl. § 305 c BGB Rdn. 91). Danach ist hier von der Auslegung auszugehen, nach der die Minderung endgültig ausgeschlossen ist. 

2. In dieser Auslegung verstößt die Klausel gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 

a) Nach § 307 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung liegt im Zweifel vor, wenn die Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).  

b) Nach ständiger Rechtsprechung benachteiligen Minderungsbeschrän-kungen in Geschäftsraummietverträgen, die den Mieter bei Vorliegen eines den Gebrauch einschränkenden Mangels einstweilen zur Zahlung der vollen Miete verpflichten und ihn wegen der überzahlten Miete auf einen Rückzahlungsanspruch (§ 812 BGB) verweisen, den Mieter nicht unangemessen (BGHZ 91, 375, 382 f.; Senatsurteil vom 27. Januar 1993 – XII ZR 141/91 – NJW-RR 1993, 519, 520; OLG Hamm NJW-RR 1998, 1020; KG NZM 2002, 526; LG Hamburg NZM 2004, 948 f.; OLG Düsseldorf MDR 2005, 1045; OLG Karlsruhe MDR 2006, 745). Diese Ansicht wird auch in der Literatur vorwiegend vertreten (Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 9. Aufl. § 536 BGB Rdn. 426 f.; Wolf/ Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 363; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete Kap. 14 Rdn. 305; Bub in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 518; Kraemer ebenda III Rdn. 1373; Fritz Gewerberaummietrecht 4. Aufl. Rdn. 171 b).  

Solche Klauseln, die nur die Einbehaltung des Minderungsbetrages von der laufenden Miete ausschließen, dem Mieter jedoch die Möglichkeit belassen, den geminderten Teil der Miete nach § 812 BGB zurückzufordern, tragen dem berechtigten Interesse des Vermieters an der fortlaufenden pünktlichen Zahlung der vereinbarten Miete Rechnung. Um seine Immobilie ohne Liquiditätsprobleme bewirtschaften und finanzieren zu können, ist der Vermieter auf den vollständigen pünktlichen Eingang der laufenden Mietzahlungen angewiesen. Ein direkter Abzug des Minderungsbetrages aufgrund vom Mieter behaupteter umstrittener Mängel kann dazu führen, dass der Vermieter bis zur rechtskräftigen gerichtlichen Klärung, ob die behaupteten Mängel bestehen, nicht mehr in der Lage ist, die laufenden Bewirtschaftungs- und Kapitalkosten aufzubringen (vgl. Horst Abkopplungsklauseln im Gewerbemietrecht S. 88 ff.). Das sich daraus ergebende Sicherungsinteresse des Vermieters rechtfertigt es, die Verwirklichung des Minderungsrechts durch Abzug von der laufenden Miete jedenfalls insoweit auszuschließen, als das Minderungsrecht nicht unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist, und den Mieter wegen eines Rückzahlungsanspruchs der überzahlten Miete auf eine gesonderte Klage (§ 812 BGB) zu verweisen. 

c) Demgegenüber benachteiligt der endgültige Ausschluss der Minderung, der dem Geschäftsraummieter bei Vorliegen eines den vertragsgemäßen Gebrauch einschränkenden Mangels auch den Rückzahlungsanspruch verwehrt, den Mieter unangemessen gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Senatsurteil vom 12. März 2008 – XII ZR 147/05 – zur Veröffentlichung bestimmt). Die Minderung ist Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips und hat daher die Aufgabe, die Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen sicherzustellen (Senatsurteil BGHZ 163, 1, 6; Emmerich/Sonnenschein Miete 9. Aufl. § 536 Rdn. 30; LG Hamburg NZM 2004, 948 f.). Ein vollständiger Ausschluss der Minderung durch formularvertragliche Regelung verletzt deshalb das zu den wesentlichen Grundgedanken des Schuldrechts gehörende Prinzip der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung. Das gilt auch, soweit – wie im vorliegenden Fall – der Minderungsausschluss allein Mängel betrifft, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Denn die Minderung setzt kein Verschulden auf Seiten des Vermieters voraus. Der Mieter kann vielmehr selbst dann mindern, wenn der Vermieter nicht über die Möglichkeit zur Beseitigung des Mangels verfügt (Kraemer in Bub/Treier aaO Kap III Rdn. 1363, 1330, 1344 m.w.N.; LG Hamburg aaO). Insoweit wird dem Vermieter die Vergütungsgefahr auferlegt. Er verliert den Anspruch auf die vereinbarte Gegenleistung, weil er die von ihm geschuldete Leistung, die Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauchsgeeigneten Zustand, nicht erbringen kann. Ein vollständiger Ausschluss der Minderung bei von Dritten zu verantwortenden Einschränkungen des vertragsgemäßen Gebrauchs ist mit diesen wesentlichen Grundgedanken der Minderung nicht vereinbar. Der Mieter müsste die volle Miete entrichten, ohne eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Er könnte die zuviel gezahlte Miete nicht zurückfordern und bliebe gegebenenfalls über einen langen Zeitraum endgültig zur vollen Mietzahlung verpflichtet, obwohl ihm der Vermieter den geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauch nur erheblich eingeschränkt gewähren kann. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 

Der Einwand, die partielle Verlagerung der Vergütungsgefahr auf den Mieter stelle keine Missachtung des Prinzips der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung dar, denn das BGB kenne vergleichbare Verlagerungen der Vergütungsgefahr auf den Leistungsgläubiger in §§ 446, 447, 644, 645, 326 Abs. 2 BGB (HansOLG Hamburg ZMR 2004, 432, 433, Woitkewitsch ZMR 2004, 401, 402), überzeugt nicht. Diesen gesetzlichen Ausnahmeregelungen ist ebenso wie den Ausnahmeregelungen in §§ 536 b, 536 c Abs. 2 BGB, in denen die Minderung ausgeschlossen ist, gemeinsam, dass sie eine Verlagerung der Vergütungsgefahr auf den Leistungsgläubiger nur in Fällen vorsehen, in denen dies aus Gründen, die dem Leistungsgläubiger zuzurechnen sind, interessengerecht ist.  

Die Störung des Äquivalenzprinzips wird auch nicht dadurch kompensiert, dass der Mieter als Besitzer gegebenenfalls von dem die Beeinträchtigung verursachenden Dritten gemäß § 906 Abs. 2 BGB einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen kann. Die Grenze der Zumutbarkeit im Sinne von  § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB beurteilt sich nicht nach mietrechtlichen Vorschriften. Schon deshalb entsprechen die nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auszugleichenden Beeinträchtigungen nicht ohne weiteres dem Umfang des Minderungsrechts. Darüber hinaus würde dem Mieter zusätzlich das Risiko der Insolvenz des die Beeinträchtigung verursachenden Dritten auferlegt (LG Hamburg aaO).  

3.    Da das Landgericht – aus seiner Sicht folgerichtig – keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die von den Klägern behaupteten, teilweise bestrittenen Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs vorgelegen haben, war der Rechtsstreit an das Landgericht zurückzuverweisen, damit es die erforderlichen Feststellungen nachholen kann.  

Quelle: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgibin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=bd5371149d519887e834448373c46892&nr=44400&pos=0&anz=1

Datum: 18.07.2012
Gericht: BGH
Entscheidungsart: Urteil
Aktenzeichen: XII ZR 97/09 

Lässt sich im Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete die Minderfläche eindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräume) zuordnen, so darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen (Abgrenzung zu BGH Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03 – NJW 2004, 1947 und vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09 – NJW 2010, 1745).  

BGH, Urteil vom 18. Juli 2012 – XII ZR 97/09 –  KG Berlin 

   LG Berlin – 2 –  

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Juli 2012 durch den Vorsitzenden Richter Dose und die Richter Weber- Monecke, Dr. Klinkhammer, Schilling und Dr. Botur  

für Recht erkannt:  

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 22. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 28. Mai 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Beklagte zur Zahlung von mehr als 12.001,59 € verurteilt und die Anschlussberufung der Beklagten zurückgewiesen worden ist.  Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung – auch über die Kosten des Revisionsverfahrens – an das Kammergericht zurückverwiesen.  

Von Rechts wegen

Tatbestand: 

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem seit 2003 bestehenden Mietverhältnis über ein Ladenlokal (Imbiss) nebst Kellerräumen in Berlin (Mietvertrag 1). Die vereinbarte Miete „ohne die kalten Betriebskosten und ohne die Kosten für Heizung und Warmwasser“ betrug ursprünglich monatlich 5.840 €. Ein weiteres Mietverhältnis (Mietvertrag 2) schlossen sie über Hofgebäude und Freifläche. Vermieterin ist die Beklagte, Mieter sind der Kläger und seine Streithelfer.  

Der Kläger begehrt aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Streithelfer die Rückzahlung von Mietzinsen. Er beruft sich hierfür auf eine Minderung der Miete wegen zu geringer Fläche hauptsächlich der mit dem Mietvertrag 1 vermieteten Kellerräume. Die Beklagte begehrt mit der Widerklage die Zahlung von Nebenkosten. Sie hat erstinstanzlich einen Teil der Rückforderung wegen zu geringer Fläche akzeptiert und von ihrer Nebenkostenforderung abgezogen.  

Durch den Mietvertrag 1 sind Geschäftsräume vermietet worden, ein Laden (ca. 87 m2) und ein „darunter liegender Keller/Lager (2 Räume, ca. 110 m2)“. Weiter heißt es im Mietvertrag: „Die zulässige Belastung der Geschossdecken beträgt 200 kg/m2; die vermietete Fläche gilt als mit ca. 197 m2 vereinbart.“ Die tatsächliche Fläche des Ladens beträgt 85,68 m2, die des Kellers hingegen nur 53,93 m2.  

Das Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung von 11.959,20 € verurteilt, wovon 10.000 € auf eine zwischen den Parteien nicht streitige Erstattung der Kaution sowie 1.959,20 € auf eine Rückzahlung wegen Mietminderung entfallen. Den Kläger hat es auf die Widerklage zur Zahlung von 26.584,40 € Nebenkosten verurteilt. Dagegen hat der Kläger Berufung und die Beklagte Anschlussberufung eingelegt. Der Kläger hat – soweit in der Revisionsinstanz noch streitbefangen – die Zahlung weiterer 18.035,69 € begehrt. Die Beklagte hat von der Anerkennung einer Mietminderung für den Mietvertrag 1 Abstand genommen und mit der Anschlussberufung eine weitere Zahlung von 5.833,44 € geltend gemacht.  Das Berufungsgericht hat die Beklagte zur Zahlung von insgesamt 28.035,69 € nebst Zinsen verurteilt und die weitergehenden Rechtsmittel zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision der Beklagten.  

Entscheidungsgründe: 

Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.  

I.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts sind auch die Kellerräume Mietgegenstand geworden. Für eine Leihe oder sonst kostenfreie Überlassung sei nichts zu erkennen. Die Vertragsurkunde habe die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich. Mache eine der Vertragsparteien geltend, es seien vom Wortlaut abweichende Vereinbarungen getroffen worden, müsse sie im Einzelnen und unter Angabe von Beweismitteln darlegen, aus welchen Gründen sich eine Vereinbarung anderen Inhalts ergeben sollte und aus welchen Gründen die Parteien von einer Beurkundung insoweit abgesehen hätten. Über die von der Beklagten behaupteten Gespräche im Vorfeld der Beurkundung, die von der Urkunde abweichende Regelungen ergeben hätten, sei kein Beweis zu erheben.  Bei der Berechnung der Minderung hat das Berufungsgericht im Gegensatz zum Landgericht, das den Minderungsbetrag in Anlehnung an das Mietverhältnis 2 ermittelt hat, von einer Differenzierung zwischen Ladenlokal und Kellerräumen abgesehen. Es hat die Minderung aufgrund der prozentualen Flächenabweichung von insgesamt rund 29 % berechnet.   

Das Berufungsgericht hat seine Ansicht damit begründet, dass die Vertragsparteien davon abgesehen hätten, für unterschiedlich zu nutzende Mietflächen verschieden hohe Anteile des einheitlich für die Gesamtfläche vereinbarten Mietzinses anzusetzen. Der Betrag sei daher einheitlich auf die gesamte Mietfläche zu verteilen. Für die unterschiedliche Bewertung einzelner Flächen (Gastraum, Toiletten, Keller) sei ein Anhaltspunkt nicht zu erkennen. Wenn die Parteien eine solche (unterschiedliche) Aufteilung des Mietzinses gewollt hätten, hätte nichts näher gelegen, als dies in den Vertrag aufzunehmen. Bei Mietverträgen über Gewerbeflächen sei es durchaus üblich, so zu verfahren.  

II.

Das hält rechtlicher Überprüfung nicht stand.  1. Das Berufungsgericht ist noch zutreffend davon ausgegangen, dass auch die Kellerräume Mietgegenstand geworden sind. Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe über die Behauptung der Beklagten Beweis erheben müssen, sie habe die Kellerfläche den Mietern kostenlos als „Dreingabe“ überlassen wollen, greift nicht durch. Das Berufungsgericht hat sich zu Recht auf die Vertragsurkunde bezogen, welche auch die Kellerräume als vermietete Räume aufführt und insoweit eindeutig ist. Dass die Revision die Vereinbarung eines Quadratmeterpreises in Zweifel zieht, steht der Einbeziehung der Kellerräume in den Mietvertrag nicht entgegen, weil diese nicht davon abhängt, dass der Mietpreis an die Fläche gekoppelt wurde. Angesichts der Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit, die für die Vertragsurkunde streitet, begegnet es revisionsrechtlich keinen Bedenken, dass das Berufungsgericht dem Beweisangebot der Beklagten nicht nachgegangen ist, schon weil die unter Beweis gestellten Tatsachen dem Inhalt der Vertragsurkunde nicht ohne weiteres entgegenstehen. Das Berufungsgericht hat insoweit darauf abgestellt, dass es sich um Gespräche im Vorfeld des Vertragsabschlusses gehandelt hat, welche dem Inhalt der Urkunde nur dann entgegenstehen, wenn sie beim Vertragsabschluss noch aktuell waren und sich daraus zudem eine der Urkunde widersprechende Erklärung ergab. Dass ein derartiger Vortrag und Beweisantritt der Beklagten vom Berufungsgericht übergangen worden seien, wird von der Revision nicht dargelegt.  

2. Die vom Berufungsgericht angenommene Mietminderung wegen der Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche ist nicht frei von Rechtsfehlern. 

a) Nicht zu beanstanden ist allerdings, dass das Berufungsgericht die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche als Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB angesehen hat. 

aa) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt bei der Miete von Räumen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene Fläche einen Mangel der Mietsache dar. In diesem Sinne hat der Bundesgerichtshof zunächst zur Wohnraummiete entschieden (BGH Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03 – NJW 2004, 1947 Rn. 11 f.; zuletzt BGH Urteile vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09 – NJW 2010, 1745 Rn. 11 f. und vom 10. November 2010 – VIII ZR 306/09 – NJW 2011, 220 Rn. 14). Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es hierfür nicht (BGH Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03 – NJW 2004, 1947). Der Senat hat sich dieser Rechtsprechung für die Miete von Geschäftsräumen angeschlossen (Senatsurteil vom 4. Mai 2005 – XII ZR 254/01 – NJW 2005, 2152).  

bb) Die Flächenangaben dienen nicht lediglich der Beschreibung des Mietobjekts. Die Fläche ist von den Vertragsparteien auch vertraglich vereinbart worden. Das ergibt sich aufgrund der revisionsrechtlich einwandfreien Feststellungen der Vorinstanzen aus der Mietvertragsurkunde. Darin heißt es ausdrücklich, dass die vermietete Fläche als mit ca. 197 m2 vereinbart gilt. Um die Kellerfläche unter diesen Umständen dennoch von der vertraglichen Vereinbarung auszunehmen, hätte es einer besonderen Vereinbarung der Mietvertragsparteien bedurft (vgl. BGH Urteil vom 10. November 2010 – VIII ZR 306/09 – NJW 2011, 220; Kraemer NZM 1999, 156, 160).  Dass die in Bezug auf die Beschaffenheit der Mietsache vereinbarte Nutzfläche schließlich mit einem Circa-Maß angegeben ist, steht einem zur Mietminderung berechtigenden Sachmangel nicht im Wege, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt (vgl. BGH Urteil vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09 – NJW 2010, 1745 Rn. 12 mwN). Die vorgenannte Rechtsprechung bezieht sich zwar auf die Wohnraummiete, bei welcher Kellerflächen grundsätzlich nicht in die Wohnflächenberechnung einfließen (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 BGBl. I S. 2346; ähnlich § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV – gültig bis 31. Dezember 2003). Jedenfalls bei einer gravierenden Abweichung wie im vorliegenden Fall kann im Rahmen der Geschäftsraummiete auch für Nebenräume aber nichts anderes gelten. Es kommt des Weiteren nicht darauf an, in welcher Weise der Mieter die betreffende Fläche im konkreten Fall hätte nutzen wollen und in welchem Umfang er konkret beeinträchtigt ist (BGH Urteil vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09 – NJW 2010, 1745 Rn. 11 mwN; Kraemer NZM 1999, 156, 161). Dass die fehlende Fläche nur Nebenräume betrifft, findet sodann im Rahmen der Ermittlung des herabgesetzten Mietbetrages nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB Berücksichtigung. 

b) Das Berufungsgericht hat den Minderungsbetrag aufgrund der prozentualen Flächenabweichung von rund 29 % berechnet und ist zu monatlichen Minderungsbeträgen zwischen 2.028 € und 2.285 € gelangt. Das begegnet durchgreifenden Bedenken. 

aa) Aufgrund des Mangels hat der Mieter nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Durch die Minderung soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden (Senatsurteil BGHZ 163, 1, 6 = NJW 2005, 1713, 1714). Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache (Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 536 Rn. 57 mwN). 

bb) Die allein vom Anteil an der Gesamtfläche ausgehende Berechnung des Berufungsgerichts wird einer an dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung orientierten Mietzinsminderung nicht gerecht. Sie lässt den generell geringeren Nutzungswert der Kellerräume außer Betracht und ist daher nicht angemessen im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB.  Allerdings legt der Bundesgerichtshof zum Wohnraummietrecht in ständiger Rechtsprechung die prozentualen Flächenunterschreitung als Maßstab der Minderung zugrunde (BGH Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03 – NJW 2004, 1947, 1949 unter Bezugnahme auf Kraemer NZM 1999, 156, 161 und Urteil vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09 – NJW 2010, 1745 Rn. 12). Diese Berechnungsmethode wird in der Regel die einzig mögliche sein (Kraemer NZM 1999, 156, 161) und verlangt keine Aufteilung nach der Art der von der Flächenunterschreitung betroffenen Räume. Dies entspricht der Ermittlung der Wohnfläche nach den besonderen Vorschriften des Wohnraummietrechts (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 BGBl. I S. 2346; ähnlich § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV – gültig bis 31. Dezember 2003). Die Gleichwertigkeit der Flächen ergibt sich hierbei schon aus der unterschiedslosen Einbeziehung der Räume in die Wohnflächenberechnung. Sie kommt in der Mietzinsermittlung bei preisgebundenen Wohnungen (vgl. § 8 a Abs. 1 Satz 1 WoBindG; § 3 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970) auch bei der Ermittlung des Mietpreises zum Ausdruck.  Die vorliegende Fallgestaltung unterscheidet sich hiervon dadurch, dass sich die Flächenabweichung ganz überwiegend auf die Kellerräume bezieht und sich diesen auch konkret zuordnen lässt. Eine Mietzinsminderung wäre bei der Wohnraummiete schon deswegen grundsätzlich nicht möglich, weil Kellerräume – wie ausgeführt – nach den einschlägigen Berechnungsvorschriften nicht zur Wohnfläche zählen (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 BGBl. I S. 2346; ähnlich § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV – gültig bis 31. Dezember 2003). 

Eine Gleichsetzung der Kellerfläche mit der Fläche des Ladenlokals und Nebenräumen wäre allenfalls gerechtfertigt, wenn die Kellerräume hinsichtlich ihrer Nutzung mit dem hauptsächlichen vertraglichen Nutzungszweck gleichwertig wären (vgl. – zur Wohnraummiete – BGH Urteil vom 16. September 2009 – VIII ZR 275/08 – NJW 2009, 3421 und Beschluss vom 29. September 2009 – VIII ZR 242/08 – WuM 2009, 662). Das ist hier jedenfalls nach den bisherigen Feststellungen der Vorinstanzen aber nicht der Fall. Daher verbietet sich eine Gleichsetzung, weil die Kellerräume ausweislich der Mietvertragsurkunde als Lager gemietet wurden und gegenüber dem Gastraum und Nebenräumen des Ladenlokals einen deutlich niedrigeren Gebrauchswert aufweisen. Das wird auch anhand des Mietvertrags 2 deutlich, der sich auf ein ebenfalls zur Nutzung als Lager gemietetes Hofgebäude sowie eine Freifläche bezieht und für 185 m2 Fläche einen Mietzins (ohne Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen) von monatlich nur 400 € ausweist. Auch der Kläger selbst hat die Minderungsquote schließlich wesentlich geringer berechnet als das Berufungsgericht. Die vom Berufungsgericht angewendete Minderungsquote vernachlässigt dagegen den niedrigeren Gebrauchswert der Kellerfläche und würde daher letztlich zu einer nicht gerechtfertigten – erheblichen – Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses zu Lasten der Beklagten führen.  

III.

Das Berufungsurteil kann demnach, soweit es von der Revision angefochten worden ist, keinen Bestand haben. Der Senat ist daran gehindert, in der Sache abschließend zu entscheiden, weil im Hinblick auf die Bemessung der Minderungsbeträge weitere tatrichterliche Feststellungen erforderlich sind. Das Berufungsgericht hat sich von seinem Standpunkt aus folgerichtig mit den näheren Einwänden der Parteien zur Bemessung der herabgesetzten Miete nicht auseinandergesetzt, was nachzuholen ist.  Das gilt auch hinsichtlich der Entscheidung über die Anschlussberufung. Denn auch diese ist vom Umfang der Minderung bezüglich des Mietvertrags 1 abhängig. Die Beklagte hat insoweit von der erstinstanzlichen Verrechnung mit dem Rückforderungsanspruch Abstand genommen.  

Dose     Weber-Monecke     Klinkhammer  Schilling     RiBGH Dr. Botur  hat Urlaub und kann deswegen nicht unterschreiben; Dose  

Vorinstanzen: 

LG Berlin, Entscheidung vom 15.11.2007 – 12 O 257/07 – 

KG Berlin, Entscheidung vom 28.05.2009 – 22 U 177/07 –   

Quelle: juris.bundesgerichtshof.de/cgibin/rechtsprechung/document.py

LG Bonn Urteil vom 09.07.2012, 1 O 318/11

In einem Gewerbemietvertrag kann eine Klausel, wonach Minderung oder Zurückbehaltung der Miete einen Monat vorher schriftlich vom Mieter anzukündigen sind, wirksam vereinbart werden. Das demnach bestehende Schriftformerfordernis steht somit einer mündlich erklärten Mietreduzierung durch den Mieter entgegen.

Komplettes Urteil:

Tenor:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 5 Cent zu zahlen.

2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger Zinsen in Höhe von 6 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 9.425,74 € vom 05.07.2011 bis zum 19.07.2011, sowie aus 8.425,74 € vom 20.07.2011 bis zum 28.07.2011 zu zahlen.

3. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in Höhe von 595 € zunächst zulässig und begründet war und erst durch ein nach Rechtshängigkeit liegendes Ereignis erledigt wurde.

4. Es wird festgestellt, dass die Klage in Höhe von weiteren 2.943,58 € zunächst zulässig und begründet war und erst durch ein nach Rechtshängigkeit liegendes Ereignis erledigt wurde.

5. Es wird festgestellt, dass die Klage in Höhe von weiteren 1.169,43 € zunächst zulässig und begründet war und erst durch ein nach Rechtshängigkeit liegendes Ereignis erledigt wurde.

6. Die Widerklage wird abgewiesen.

7. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

8. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt vorbehalten, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil gegen sie vollstreckbaren Betrages abzuwenden, soweit nicht der Kläger vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Zwischen den Parteien bestand ein gewerbliches Mietverhältnis über die Räumlichkeiten einer Gaststätte im Erd- und Untergeschoss des Objekts L #/##, ##### C. Grundlage war ein Mietvertrag vom 30.04.2010, bei dessen Abschluss der Zeuge E auf Seiten des Klägers gegenüber der Beklagten aufgetreten war. Als Mietlaufzeit war in § 3 des Vertrages ein Zeitraum vom 01.08.2010 bis zum 30.07.2015 vorgesehen. Vereinbart wurde eine zum Monatsersten fällige monatliche Nettokaltmiete von 1.950 € zzgl. Nebenkostenvorauszahlung von 523,60 € und gesetzlicher Umsatzsteuer auf beide Beträge, vgl. § 5 und Anlage 1 des Vertrages. Die monatlich von der Beklagten als Mieterin zu entrichtende Summe betrug damit 2.943,58 €. Gem. § 2 des Vertrages war Mietzweck der Betrieb einer Gaststätte, wobei sich die Beklagte nach § 2 Abs. 2 verpflichtete, diese entsprechend der Zweckbestimmung zu nutzen. In § 23 Abs. 1 des Mietvertrages heißt es:

 „Nebenabreden, Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform, auf deren Einhaltung nur durch schriftliche Vereinbarung verzichtet werden kann.“

In § 1 Abs. 9 des Vertrages heißt es weiter:

„Die Mieter sind darüber unterrichtet, dass der Vermieter als Verwalter des Mietobjektes die Fa. E KG, N-Straße, ##### C, eingesetzt hat. Die Tätigkeit des Verwalters ändert nichts daran, dass alle nach diesem Mietvertrag von den Vertragsparteien wechselseitig abzugebenden Erklärungen vom Vermieter bzw. ihm gegenüber unmittelbar, abgegeben werden müssen.“

Schließlich regelt § 9 Abs. 1 des Vertrages:

 „Die Mieter können gegenüber dem Mietzins mit einer Gegenforderung nur aufrechnen oder ein Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht am Mietzins nur ausüben, wenn sie dies mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Mietzinses dem Vermieter schriftlich angekündigt haben […]“

Es wurde eine Kaution in Form einer selbstschuldnerischen Bürgschaft der Sparkasse L in Höhe von 10.000 € hinterlegt. Für den weiteren Inhalt des Mietvertrages C wird auf Anlage K #, Bl. ## ff. d. A. Bezug genommen. Eine Kopie der Bürgschaftsurkunde findet sich auf Bl. ## d. A.

Im Oktober 2010 hielt die Beklagte einen Betrag in Höhe von 595 € zurück. Am 10.12.2010 wurde die Beklagte durch die E KG deshalb schriftlich gemahnt. Unter dem 28.12.2010 schrieb die Beklagte an den Zeugen E ein E-Mail, in der sie sich unter anderem über nicht funktionierende Heizungsthermostate beschwerte, vgl. B ## f. d. A. Mit Mail vom Tag darauf antwortete der Zeuge, dass er sogleich die Firma N beauftragt habe, vgl. Bl. ## d. A. Bereits im Frühjahr 2011 gab es Gespräche zwischen der Beklagten und dem Zeugen E betreffend wirtschaftliche Probleme der Unternehmung der Beklagten. Der genaue Inhalt dieser Gespräche ist zwischen den Parteien streitig.

Am 29.06.2011 kündigte die Beklagte den Mietvertrag fristlos „aus betriebswirtschaftlichen Gründen“ zum 30.07.2011. Für den genauen Inhalt des Kündigungsschreibens wird auf Bl. ## d. A. Bezug genommen. Die Mietzahlungen aus Mai – Juli 2011 leistete die Beklagte zunächst nicht. Mit Schreiben vom 06.07.2011 ließ der Kläger diese Kündigung durch seinen Prozessbevollmächtigten zurück- und auf die Vertragslaufzeit bis zum 30.07.2015 hinweisen. Zugleich wurden rückständige Mieten und ein Vermieterpfandrecht geltend gemacht. Weiter schrieb der klägerische Prozessbevollmächtigte:

 „Ohne Anerkennung einer Rechtspflicht besteht jedoch grundsätzlich Bereitschaft, dass ohne Bindungswirkung die Möglichkeit besteht, dass Sie einen seriösen und akzeptablen Nachmieter stellen, so dass im Falle einer frühzeitigen Nachvermietung eine Vertragsauflösung Ihnen gegenüber gegen Kostenerstattung vorgenommen werden könnte. Unterbreiten Sie gegebenenfalls Ihre Hinweise und Angebote im direkten Wege an die ortsansässige Verwaltungsfirma meines Mandanten, die E KG.“

Unter Zahlungsaufforderung war zudem eine Kostennote über 1.196,43 € angefügt. Für das anwaltliche Schreiben wird auf Bl. ##f. d. A., für die Kostennote auf Bl. ## d. A. Bezug genommen.

In der Folge schaltete die Beklagte ihrerseits ihre Prozessbevollmächtigte ein, so dass es am 18.07.2011 sowie 21.07.2011 zu schriftlicher außergerichtlicher Korrespondenz kam, in der der Kläger die Existenz eines „durchaus verhandelbaren“ Nachmietinteressenten für die Zeit ab Oktober 2011 meldete. Insoweit wird auf Bl. ##f. d.A. Bezug genommen. Ebenfalls etwa im Juli 2011 gab die Beklagte den Betrieb der Gaststätte auf.

Aus Mai – Juli 2011 resultierte ein Mietrückstand von 8.830,74 €, den der Kläger zusammen mit dem genannten Fehlbetrag aus Oktober 2010 ebenfalls am 06.07.2011 mit bei dem AG X eingeleitetem Mahnverfahren geltend machte. Die Hauptforderung des Mahnbescheids betrug damit 9.425,74 €, zusätzlich forderte der Kläger Mahnkosten in Höhe von 5,11 € unter Berufung auf § 5 Nr. 5 des Mietvertrages.

Am 15.07.2011 erhob die Beklagte Widerspruch gegen die Forderung des Mahnbescheides im Ganzen. Sodann zahlte sie am 20.07.2011 einen Betrag von 1.000 € mit der Zweckbestimmung „1. Rate“, am 29.07.2011 weitere 2.943,58 € mit der Zweckbestimmung „Miete 7/11“, ebenfalls am 29.07.2011 weitere 5.487,22 € mit der Zweckbestimmung „Restrate“ und somit insgesamt 9.430,80 €.

Der Kläger verbuchte diese Zahlungen auf die ausstehenden Mieten, wobei hinsichtlich seiner genauen Buchungsweise auf Bl. # d. A. unten Bezug genommen wird.

Mit Eingang beim Beklagten am 31.08.2011 zahlte die Beklagte sodann die Miete für den August 2011.

Im September 2011 schloss der Zeuge E in Tätigkeit für den Kläger einen Pachtvertrag mit dem Zeugen G über das Mietobjekt. Als Vertragsbeginn wurde der 01.10.2011 vereinbart. Mit Schreiben vom 09.09.2011 mahnte der Kläger den Abschluss eines Aufhebungsvertrages an. Zu einem solchen Abschluss kam es aber nicht, weil die Beklagte sich zum Einen darauf berief, der Mietvertrag sei bereits mündlich aufgehoben worden, zum Anderen, weil die Beklagte eine Tragung der Kosten für den klägerischen Prozessbevollmächtigten anlässlich eines solches Vertrages zurückwies. Unter dem 21.09.2011 kündigte der Kläger sodann durch Schreiben seines Prozessbevollmächtigten das Pachtverhältnis mit der Beklagten fristlos unter Berufung auf die Verletzung der Betriebspflicht aus dem Pachtvertrag. Unter Zahlungsaufforderung beigefügt war eine Kostennote in Höhe von 1.085,04 €. Für den Inhalt des Schreibens wird auf Bl. ## f. d. A. Bezug genommen, hinsichtlich der Kostennote auf Bl. ### d. A.

Unter dem 18.10.2011 forderte der Kläger einen Betrag von 2.281,47 €, der Summe aus den beiden Anwaltsrechnungen, bei der Sparkasse L2C aus der Kautionsbürgschaft an. Die Sparkasse kam der Anforderung nach, zahlte den Betrag an den Kläger und belastet ihrerseits das Girokonto der Beklagten am 10.11.2011 in gleicher Höhe.

Der Zeuge G nahm den Betrieb der Gaststätte nach Renovierungsarbeiten Ende 2011 auf.

Mit Schreiben vom 19.12.2011 teilte die E KG der Beklagten mit, dass aus der Betriebskostenabrechnung eine Gutschrift in Höhe von 1.004,79 € zu ihren Gunsten bestehe. Der Betrag werde verrechnet oder bei Bekanntsein einer Bankverbindung überwiesen. Unter dem 04.01.2012 korrigierte die E KG diesen Betrag mit einem ansonsten identischen Schreiben auf 1.121,19 €. Hinsichtlich der Schreiben wird auf Bl. ### und ### d. A. Bezug genommen. Unter dem 19.01.2012 forderte die Prozessbevollmächtigte der Beklagten den Zeugen E zur Auszahlung von 1.004,79 € auf. Mit Fax vom nächsten Tag wies der Zeuge E dieses Schreiben zurück mit der Begründung, die „enthaltenden Erklärungen“ seien „unwirksam“. Für das Schreiben sowie das Fax wird auf Bl. ### d. A. Bezug genommen. Am 02.03.2012 wurden hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung durch die E KG Namens und in Auftrag des Klägers 1.121,19 € auf das Konto der Beklagten gezahlt.

Der Kläger behauptet, der Mietvertrag mit dem Zeugen G bzw. mit dessen Gastronomiegesellschaft habe unter der Bedingung gestanden, dass zum 01.10.2011 das Vertragsverhältnis mit der Beklagten aufgehoben bzw. beendet worden wäre. Die Situation sei im September 2011 aber noch nicht geklärt gewesen, so dass der Kläger zur Kündigung mit anwaltlichem Schreiben vom 21.09.2011 gezwungen gewesen sei. Es habe ein unhaltbarer Schwebezustand existiert, zumal der Zeuge E nicht hinreichend befugt und im Übrigen mangels Fachkenntnis zur sicheren Aufhebung eines Pachtvertrages nicht in der Lage gewesen sei. Zu einer zeitnahen Überweisung des Nebenkostenüberschusses gem. Mitteilung aus Dezember 2011 und Januar 2012 sei man nicht in der Lage gewesen, da die Bankverbindung der Beklagten gerade nicht bekannt gewesen sei.

Mit seiner Anspruchsbegründung vom 04.08.2011 hat der Kläger den Rechtsstreit zunächst in einer Höhe von 9.430,80 € für erledigt erklärt und die Klage zugleich um 4.140,01 €, hiervon 2.943,58 € für die Miete aus August 2011 und 1.196,43 € betreffend die Gebühren aus dem anwaltlichen Schreiben vom 06.07.2011, erweitert, so dass er zunächst beantragt hat, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 4.140,01 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 % Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.08.2011 sowie Zinsen in Höhe von 6 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 9.425,74 € vom 05.07.2011 bis zum 19.07.2011, aus 8.425,74 € vom 20.07.2011 bis zum 28.07.2011 sowie Mahnkosten in Höhe von 5 Cent zu zahlen.

Der Erledigungserklärung vom 04.08.2011 hat sich die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 16.01.2012, Bl. ## d. A., in einer Höhe von 8.835,80 € angeschlossen. In einer Höhe von 595 € hat sie der Erledigungserklärung widersprochen, woraufhin der Kläger seinen Antrag auf Feststellung umgestellt hat.

Der Kläger hat daher zuletzt beantragt,

1.     die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger weitere 5 Cent zu zahlen.

2.     die Beklagte zu verurteilen, an ihn Zinsen in Höhe von 6 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 9.425,74 € vom 05.07.2011 bis zum 19.07.2011, sowie aus 8.425,74 € vom 20.07.2011 bis zum 28.07.2011 zu zahlen.

3.     festzustellen, dass der Rechtsstreit in Höhe von 595 € zunächst begründet war und durch ein nach Rechtshängigkeit liegendes Ereignis erledigt wurde.

4.     festzustellen, dass die Klage in Höhe von weiteren 2.943,58 € zunächst begründet war und durch ein nach Rechtshängigkeit liegendes Ereignis erledigt wurde.

5.     festzustellen, dass die Klage in Höhe von weiteren 1.169,43 € zunächst begründet war und durch ein nach Rechtshängigkeit liegendes Ereignis erledigt wurde.

Die Beklagte beantragt,

                            die Klage abzuweisen.

Mit dem Kläger am 11.01.2012 zugegangenem Schriftsatz vom 06.01.2012 hat die Beklagte zudem Widerklage erhoben, die sie zunächst mit Schriftsatz vom 27.02.2012 erweiterte, so dass sie zunächst beantragt hat,

1.     den Kläger zu verurteilen, an sie 2.281,47 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.11.2011 zu zahlen.

2.     den Kläger zu verurteilen, an sie weitere 1.121,19 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20.01.2012 zu zahlen.

3.     den Kläger zu verurteilen, an sie die Bürgschaftsurkunde vom 20.05.2010 der Sparkasse L2C zum Az. ########## betreffend die Mietkaution der Beklagten herauszugeben.

Nach Zahlung des offenen Nebenkostenüberschusses am 02.03.2012 hat die Beklagte den Widerklageantrag zu 2. mit Schriftsatz vom 27.03.2012 für erledigt erklärt. Dem hat sich der Kläger mit Schriftsatz vom 17.04.2012 angeschlossen, so dass die Beklagte zuletzt im Wege der Widerklage beantragt,

1.     den Kläger zu verurteilen, an sie 2.281,47 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.11.2011 zu zahlen.

2.     den Kläger zu verurteilen, an sie die Bürgschaftsurkunde vom 20.05.2010 der Sparkasse L2C zum Az. ######### betreffend die Mietkaution der Beklagten herauszugeben.

Diesbezüglich beantragt der Kläger,

                            die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, in der Zeit von September bis Oktober 2010 seien die Heizungen in den Toilettenanlagen des Objekts derart defekt gewesen, dass sie permanent geheizt und damit ein unerträgliches Klima geschaffen hätten. Sie ist daher der Ansicht, hinsichtlich der 595 € Rückstände aus dieser Zeit bestände eine Zahlungsverpflichtung aufgrund einer eingetretenen Mietminderung nicht. Die Beklagte behauptet weiter, am 28.07.2011 habe es ein Gespräch mit dem Zeugen E gegeben, anlässlich dessen der Zeuge der Beklagten ausdrücklich untersagt habe, mit dem Kläger unmittelbar Kontakt aufzunehmen. Weiter habe der Zeuge erklärt „mit den Zahlungen der Pacht für August und September“ könne sich die Beklagte „Zeit lassen“. Die Beklagte beruft sich daher betreffend die zugehörige Erledigungserklärung sowie die zugehörigen Zinsen auf eine Stundung der Augustmiete jedenfalls über den 30.08.2011 hinaus. Weiter ist die Beklagte der Ansicht, dass der Kläger aus seinem ersten Anwaltsschreiben keine Forderungen geltend machen könne, da ihre fristlose Kündigung zu Recht erfolgt sei. Sie behauptet, der Zeuge E habe erklärt, dass eine Auflösung des Mietvertrages auch möglich sei, „wenn sich die Sache für die Beklagte nicht lohne.“ Schließlich habe man bereits im Frühjahr 2011 mit dem Zeugen vereinbart, dass der Mietzins um monatlich 500 € herabgesetzt werde, um den wirtschaftlichen Problemen der Beklagten zu begegnen. Weiter ist die Beklagte der Ansicht, die Kosten des zweiten Anwaltsschreibens habe sie nicht zu tragen, da zu diesem Zeitpunkt bereits völlig Klarheit betreffend die Räumung der Gaststätte bestanden habe. Sie behauptet, sie sei schon lange vorher aus den Räumen gegangen und habe auch positiven Kontakt zum Nachpächter gehabt. Ferner bestreitet sie die Bedingtheit des Vertrages des Klägers mit dem Nachpächter mit Nichtwissen. Trotz dieser eindeutigen Situation habe der Kläger eine für die Beklagte kostenneutrale Aufhebung des Pachtvertrages abgelehnt und stattdessen durch seinen Prozessbevollmächtigten versucht, sie zum Abschluss des Aufhebungsvertrages unter Übernahme von dessen Kosten zu drängen. Sie habe einer Vertragsauflösung mehrfach mündlich zugestimmt und es habe keine Differenzen gegeben. Sie ist der Ansicht, dass eine Inanspruchnahme des Prozessbevollmächtigten und damit die Auslösung von Kosten angesichts der klaren Situation unnötig gewesen sei, weil der Zeuge E ohne zusätzliche Kosten die gleiche Aufgabe habe erfüllen können. Hinsichtlich der Nebenkostenrückzahlung ist die Beklagte der Ansicht, sie habe den Kläger mit ihrem außergerichtlichen Schreiben in Verzug gesetzt, da dieser selbst, wenn er die Bankverbindung der Beklagten nicht gehabt habe, das Geld ja per Post habe schicken können.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Q, E und G. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle zu den mündlichen Verhandlungen vom 05.03.2012 (Bl. ### ff. d. A) und 11.06.2012 (Bl. ### ff. d. A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist vollumfänglich begründet. Die ebenfalls zulässige Widerklage hat in der Sache hingegen keinen Erfolg.

A. Zur Klage

1) Zum Klageantrag zu 1.

Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung ausstehender Mahnkosten in Höhe von 5 Cent unmittelbar aus dem Mietvertag vom 30.04.2010, dort § 5 Nr. 5, nachdem der Kläger die Beklagte aufgrund eines Zahlungsrückstandes hinsichtlich der Miete aus Oktober 2010 durch den Zeugen E hatte schriftlich mahnen lassen. Die Mahnung erfolgte zu diesem Zeitpunkt auch berechtigt, denn die Beklagte befand sich mit 595 € im Rückstand, insbesondere, weil sie ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht bzw. eine Mietminderung nach
§ 536 Abs. 1 BGB aufgrund von § 9 Abs. 1 des Mietvertrages im Oktober 2010 nicht hat geltend machen können. Sie wäre daher zur Zahlung verpflichtet gewesen. Es kann offen bleiben, ob der Mangel an der Heizung bestand. Es fehlt jedenfalls an einer rechtzeitigen Ankündigung. In Betracht kommt nur die E-Mail der Beklagten vom 28.12.2010. Diese wurde jedoch deutlich nach der Einbehaltung der Miete versandt. Auch die Zeugin Q, die vornehmlich zu dem Kontakt zwischen den hiesigen Parteien gehört wurde, vermochte zu der Frage der Mängelanzeige keine klare Aussage zu treffen. Ihre Aussage war vielmehr dahingehend unergiebig.

2) Zum Klageantrag zu 2.

Der Kläger hat gegen die Beklagte weiter einen Anspruch auf Zahlung von Zinsen in Höhe von 6 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 9.425,74 € vom 05.07.2011 bis zum 19.07.2011, sowie aus 8.425,74 € vom 20.07.2011 bis zum 28.07.2011.

Die Beklagte befand sich nämlich spätestens seit dem 05.07.2011 mit einem Betrag von 9.425,74 € in Verzug. Dieser setzt sich wie folgt zusammen:

Anteilige Miete Oktober 2010                           595,00 €

Miete Mai 2010                                              2.943,58 €

Miete Juni 2010                                             2.943,58 €

Miete Juli 2010                                              2.943,58 €

GESAMT                                                       9.425,74 €

Hinsichtlich der anteiligen Miete aus Oktober 2010 wird auf die Ausführungen zu A. 1) Bezug genommen. Die Mieten aus Mai – Juli 2010 wurden laut § 5 Abs. 1 des Mietvertrages monatlich im Voraus zum jeweils 1. Kalendertag fällig, so dass Verzug nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB am jeweils 2. des Monats eintrat. Mit Zahlung vom 20.07.2011 reduzierte die Beklagte die Gesamtforderung zunächst um 1.000 €, bevor sie sie mit weiteren Zahlungen vom 29.07.2011 zum Erlöschen brachte, so dass sich die tenorierten Zeiträume ergeben.

Soweit die Klägerin der Forderung anteilig mit der Behauptung entgegentritt, es habe eine mündliche Vereinbarung gegeben, in deren Rahmen der Zeuge E der Beklagten zugestanden habe, die monatliche Miete um 500 € zu reduzieren, vermag das Gericht dem nicht zu folgen. Zum einen steht einer solchen mündlichen Mietreduzierung bereits das doppelte Schriftformerfordernis aus § 23 Abs. 1 des Mietvertrages entgegen. Zum anderen hat die Beklagte eine entsprechende Abrede aber auch nicht beweisen können. Die diesbezügliche Beweisaufnahme hat vielmehr das Gegenteil ergeben. Der Zeuge E hat zunächst glaubhaft ausgesagt, er hätte einer derartigen Mietreduzierung nicht ohne Rücksprache mit dem Kläger persönlich zustimmen dürfen. Der Kläger habe aber geäußert, eine Reduzierung der Miete mache für ihn keinen Sinn, da die Beklagte, wenn sie zu diesem Zeitpunkt bereits in wirtschaftlichen Schwierigkeiten sei, den Betrieb wohl ohnehin nicht würde halten können. Daher habe der Zeuge dann eine Mietreduzierung abgelehnt. Diese Aussage deckt sich mit der der Zeugin Q, die geäußert hat, die Beklagte habe bereits im Oktober angefragt, ob man nicht die Miete um 500 € reduzieren könne. Dies habe der Zeuge E nach Rücksprache mit dem Kläger aber zurückgewiesen.

Ähnlich verhält es sich mit der Verteidigung der Beklagten auf der Grundlage einer Stundungsvereinbarung. Auch dieser steht bereits das erwähnte doppelte Schriftformerfordernis entgegen. Zudem war auch die Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen E und Q jedenfalls hinsichtlich einer Stundung der Mieten aus Mai bis Juli 2011 unergiebig. Keiner der Zeugen erinnerte eine konkrete Abrede hierzu. Die Zeugin Q war zudem nicht bei allen Gesprächen dabei und bezieht sich im Übrigen lediglich auf erfolglose Verhandlungen zur Frage einer Reduzierung der Miete.

Die tenorierte Höhe des Zinsanspruches ergibt sich aus § 5 Nr. 5 des Mietvertrages.

3) Zum Klageantrag zu 3.

Die Klage war zunächst in Höhe von 595 € begründet und wurde erst durch ein nach Rechtshängigkeit eintretendes Ereignis unbegründet.

Die Beklagte befand sich bis frühestens 20.07.2011, dem Tag der ersten Zahlung auf den Mahnbescheid, in einem Mietrückstand in Höhe von 595 €. Es handelt sich hierbei um den Betrag, den Sie Ende 2010 unberechtigt zurückbehalten bzw. als Mietminderung erachtet hat. Diesbezüglich wird auf die Ausführungen unter A. 1) Bezug genommen. Erst und frühestens durch die Zahlung am 20.07.2011 ist der entsprechende Anspruch des Klägers entfallen, wodurch die Klage insoweit unbegründet wurde. Das Gericht hat weiter keine Zweifel daran, dass die Beklagte mit ihren Zahlungen vom 20.07.2011 und 29.07.2011 auch auf diese Schuld zahlen wollte. Soweit sie behauptet, die Zahlungen seien anderweitig zweckbestimmt gewesen, ist ihr Vortrag hierzu zunächst rechnerisch nicht nachvollziehbar. Ferner sprechen die Verwendungszwecke deutlich für eine Zahlung auf die gesamte mit dem Mahnbescheid geltend gemachte Schuld, denn zum einen wurde die „Miete 7/11“ als Teil dieser Forderung beglichen, zum anderen konnte angesichts der Gesamtsumme mit „1. Rate“ und „Restrate“ nur die genannte Forderung gemeint sein. Es erschließt sich nicht, wie sonst genau diese Summe, abgesehen von 5 Cent, zustande gekommen sein soll. Für eine Zahlung auf diese Forderung spricht zudem auch die Aussage der Zeugin Q, die äußerte, die Beklagte habe einen Mahnbescheid bekommen und diesen auch bezahlt. Man habe sich darüber unterhalten, da die Zeugin ja einen Teil dazugetan habe. Diese Aussage hält das Gericht für vollumfänglich belastbar. Die eher im Lager der Beklagten stehende Zeugin berichtete von den Ereignissen um den Beginn des gerichtlichen Verfahrens herum sehr frei und spontan und vermittelte glaubhaft den Eindruck, dass sie durch ihre partnerschaftliche Beziehung zur Beklagten in die Angelegenheit auch mit Einblicken in das Finanzielle involviert war. Demnach ist davon auszugehen, dass die Beklagte mit ihren Überweisungen jegliche von dem Mahnbescheid abgedeckten Forderungen des Klägers bedienen wollte. Der Kläger erklärte daher die Erledigung zu Recht.

4) Zum Klageantrag zu 4.

Die Klage war zunächst in Höhe von weiteren 2.943,58 € begründet und wurde erst durch ein nach Rechtshängigkeit eintretendes Ereignis unbegründet.

Es handelt sich hierbei um die Miete für August 2011. Mit dieser war die Beklagte spätestens ab dem 02.08.2011 in Verzug und damit vor entsprechender Klageerweiterung in Verzug geraten. Die Klage wurde unbegründet, nachdem die Beklagte am 31.08.2011 und damit erst nach Rechtshängigkeit die Forderung beglich.

Soweit sich die Beklagte auch hier auf eine Minderungsabrede beruft, gilt das oben gesagte. Soweit sie eine Stundungsabrede behauptet, vermag das Gericht dem auch hier nicht zu folgen. Dabei hegt es zunächst keine Zweifel daran, dass der Zeuge E auch im Verhältnis zur Beklagten in jeglicher Hinsicht in wirksamer Stellvertretung für den Kläger hat handeln können. Alle Voraussetzungen der wirksamen Stellvertretung liegen beim Auftreten des Zeugen E regelmäßig vor. Schon bei Vertragsschluss hat der Zeuge offenkundig den Kläger vertreten, nach eigenem Bekunden den Mietinteressenten mit ausgesucht und seine Unterschrift an die Stelle des Klägers gesetzt. Damit lag jedenfalls im Moment des Vertragsschlusses die Entscheidungsgewalt über das Zustandekommen des Vertrages bei dem Zeugen. Er hätte jederzeit von dem Vertragsschluss Abstand nehmen können, so dass es sich letztlich um seine Willenserklärung handelte. Daran ändert es auch nichts, dass der Zeuge bekundet hat, er habe bei allen wichtigen Entscheidungen stets Rücksprache gehalten und dabei gegenüber dem Kläger eine beratende Funktion übernommen. Aus der Aussage des Zeugen wird nämlich deutlich, dass der Kläger sich gerade auf die Einschätzung des Zeugen verließ und diesem nicht eine eigene Entscheidung zur exakten Ausführung übertrug. Das Mitwirken des Klägers konnte somit den Zeugen allenfalls in seiner Marschroute binden, ihn nicht aber zum bloßen Boten machen. Die gleiche Situation sieht das Gericht auch hinsichtlich aller weiteren entscheidenden Abreden in Bezug auf das Mietverhältnis. Dabei steht einem Wirken des Zeugen als Stellvertreter ferner insbesondere nicht § 1 Abs. 9 des Mietvertrages entgegen, nach dem alle Erklärungen unmittelbar gegenüber dem Kläger zu erklären sind. § 1 Abs. 9 ist nämlich nicht wirksamer Teil des Mietvertrages geworden, weil er nicht von der Willenserklärung der Parteien umfasst war. Sowohl die Beklagte als auch der Zeuge E haben sich glaubhaft dahingehend eingelassen, dass ihnen eine solche Klausel nicht bewusst war. Der Zeuge E hat sogar sehr überrascht geantwortet, es handele sich um einen Formularvertrag, diese Regelung sei ihm gänzlich unbekannt. Einen Willen zur Aufnahme dieser Klausel in das Vertragsverhältnis konnte der Zeuge demnach in dem fraglichen Moment nicht bilden und hierauf kam es an, § 166 Abs. 1 BGB.

Dem Zustandekommen einer wirksamen Stundungsabrede steht aber § 23 Abs. 1 des Mietvertrages entgegen. Zudem hat die Beklagte eine solche Abrede nicht beweisen können. Zwar hat die Zeugin Q ausgesagt, man habe dem Zeugen E anlässlich eines Gesprächs in seinem Büro mitgeteilt, man werde die Mieten noch zahlen, aber das gehe nicht unmittelbar zum 01.08.2011. Man warte da noch auf Geldrückgaben betreffend das Inventar. Dieser habe geäußert, das sei kein Problem, er werde auch die Anwälte zurückpfeifen. Der Zeuge E konnte sich seinerseits aber nur daran erinnern, dass er die Beklagte habe beruhigen wollen und dies auf die Bemühungen um eine Weiterverpachtung des Objekts an einen neuen Interessenten zur Beendigung der Mietzinsverpflichtung der Beklagten bezogen habe. Er habe außerdem keine Möglichkeit gehabt, eine Stundung zuzusagen, nachdem der Kläger einer Minderung bereits ausdrücklich widersprochen habe. Daher hätte er, der Zeuge, eine solche Abrede nie verbindlich getroffen. Angesichts der Widersprüche zwischen diesen beiden jeweils plausiblen Aussagen bleiben zumindest erhebliche Zweifel daran, dass die Gespräche über die Verspätung von Mietzahlungen tatsächlich eine rechtsverbindliche Abrede über eine Stundung als Ergebnis hatten. Ein Beweis ist vor diesem Hintergrund nicht geführt.

5) Zum Klageantrag zu 5.

Die Klage war zunächst in Höhe von weiteren 1.169,43 € begründet und wurde erst durch ein nach Rechtshängigkeit eintretendes Ereignis unbegründet.

Der Betrag betrifft die Kostennote zu dem außergerichtlichen Schreiben des Prozessbevollmächtigten des Klägers an die Beklagte vom 06.07.2011, mit dem der Kläger eine versuchte fristlose Kündigung der Beklagten vom 29.06.2011 zurückwies und Mietrückstände in Höhe von 9.430,85 € unter Androhung rechtlicher Schritte anmahnte. Diesen Betrag hat der Prozessbevollmächtigte des Klägers der Beklagten zu Recht in Rechnung gestellt.

Der Anspruch aus der Kostennote bestand zunächst dem Grunde nach. Der Kläger hatte gegen die Beklagte einen Anspruch auf Freistellung von den Kosten für die Inanspruchnahme der Hilfe seines Prozessbevollmächtigten aus § 280 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag. Denn die Beklagte verletzte ihre Pflichten aus dem Mietvertrag, indem sie zunächst mit der in dem Schreiben genannten Mietsumme in Rückstand geriet, vergleiche hierzu die obigen Ausführungen. Ferner kündigte sie den Vertrag fristlos, ohne hierzu berechtigt gewesen zu sein. Denn das Mietverhältnis wurde auf bestimmte Zeit geschlossen, eine vorzeitige fristlose Kündigung konnte daher allenfalls aufgrund eines besonderen Kündigungsgrundes erfolgen. Einen solchen trägt die Beklagte aber selber nicht vor. Sie beruft sich vielmehr darauf, sie habe wirtschaftliche Probleme gehabt. Ein wirtschaftlicher Misserfolg der Beklagten in dem gemieteten Objekt steht aber in keinem Zusammenhang mit dem Mietvertrag selbst und kann daher auch nicht Grund für dessen Kündigung sein. Es war auch erforderlich für den Kläger, seinen Rechtsanwalt einzuschalten. Insbesondere konnte er nicht zur Schadensminderung darauf verwiesen werden, die Aufgabe an den Zeugen E zu übertragen. Zum Einen hat dieser glaubhaft bekundet, dass ihm trotz umfangreicher Tätigkeit in der Immobilienbetreuung jedwede Erfahrung mit Gewerbeimmobilien fehle. Zum Anderen hat die Beklagte durch Ignorieren der Mahnung durch den Zeugen im Dezember 2010 betreffend die zurückbehaltenen 595 € zu erkennen gegeben, dass sie auf nicht weiter juristisch untermauerte Schreiben womöglich keine Reaktion zeigen würde. Diese Unsicherheit war dem Kläger angesichts der weitreichenden Konsequenzen einer fristlosen Kündigung auch nur kurzfristig nicht zumutbar. Vielmehr war zu befürchten, dass es zu einem weitergehenden Rechtsstreit kommen könnte, der sich allenfalls durch professionelle Hilfe eines Rechtsanwalts würde vermeiden lassen.

Der Anspruch bestand seiner Höhe nach jedenfalls auch in dem geltend gemachten Umfang. Der Prozessbevollmächtigte des Klägers rechnete auf Basis eines Gegenstandswertes von 26.830,85 € ab. Dieser Wert ist liegt noch unter dem von § 23 Abs. 1 RVG i. V. m. § 41 Abs. 1 GKG vorgesehenen Wert einer fristlosen Kündigung in hiesiger Sache, der ausgehend von einer monatlichen Kaltmiete von 1.950 € zzgl. 19% Umsatzsteuer und x 12 Monate 27.846 € beträgt.

Die Forderung entfiel erst, nachdem der Kläger bereits nach Rechtshängigkeit erfüllungshalber mit Schreiben vom 18.10.2011 die selbstschuldnerische Bürgschaft der Sparkasse L2C in Anspruch nahm, wobei er dazu nicht bereits vor Rechtshängigkeit gehalten war. Es gibt nämlich keinen Anlass, den Gläubiger einer Forderung, die durch eine Bürgschaft gesichert ist, besser zu stellen, als einen Gläubiger, der auf eine Bürgschaft nicht zurückgreifen kann. Der Kläger erklärte damit auch insoweit zu Recht die Erledigung.

B. Zur Widerklage

1) Zum Widerklageantrag zu 1)

Die Beklagte hat keinen Anspruch auf Rückzahlung oder Ersatz der von dem Kläger aus der Inanspruchnahme der Bürgschaft zu ihren Lasten angefallenen Beträge. Ein solcher Anspruch ergibt sich weder aus einer Schadensersatzpflicht etwa im Rahmen des § 280 BGB noch aus bereicherungsrechtlichen Vorschriften.

Hinsichtlich beider Teilbeträge fehlt es für einen Anspruch aus § 280 BGB schon an einer Pflichtverletzung des Klägers, für einen Anspruch aus §§ 812 ff. BGB an einer Rechtsgrundlosigkeit der Erlangung.

Soweit eine Inanspruchnahme in Höhe von 1.169,43 € zum Ausgleich der Gebühren aus dem Schreiben des klägerischen Prozessbevollmächtigten vom 06.07.2011 Gegenstand des Anspruchs ist, wird auf obige Ausführungen verwiesen. Ergänzend ist auszuführen, dass der Kläger über den Wortlaut der Bürgschaftsurkunde hinaus aufgrund von § 767 Abs. 2 BGB auch zur Inanspruchnahme der Bürgschaft für die streitgegenständliche Forderung berechtigt war.

Soweit eine Inanspruchnahme der Bürgschaft in Höhe von weiteren 1.085,04 € betroffen ist, durfte der Kläger auch diesen Betrag zur Freistellung von den erforderlichen Kosten einer Rechtsverfolgung betreffend eine Pflichtverletzung der Beklagten aus dem Mietvertrag einziehen. Der Betrag wurde der Beklagten mit Kostennote vom 21.09.2011 für ein Schreiben des Prozessbevollmächtigten vom selben Tag in Rechnung gestellt, mit dem der Kläger nunmehr seinerseits die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärte. Diese fristlose Kündigung erfolgte zunächst zu Recht, nachdem die Beklagte ihre Betriebspflicht aus § 2 Abs. 2 des Mietvertrages verletzt hatte und die Verletzung der Betriebspflicht nach § 4 Abs. 2 des Mietvertrages zwischen den Parteien als Grund zu einer fristlosen Kündigung anerkannt wurde. Der Kläger hatte die Beklagte zuvor auch ausdrücklich zur Einhaltung der Betriebspflicht angemahnt, nämlich mit dem Schreiben vom 06.07.2011. Die fristlose Kündigung durch den Prozessbevollmächtigten des Klägers war schließlich auch erforderlich. Zunächst war dem Kläger nicht zuzumuten, die Kündigung persönlich zu besorgen, da er als Laie der zu diesem Zeitpunkt bereits involvierten Prozessbevollmächtigten der Beklagten gegenüber gestanden hätte. Zudem lief bereits ein Rechtsstreit betreffend das Mietverhältnis zwischen den Parteien, so dass es besonderer juristischer Vorsicht hinsichtlich weiterer Schritte bedurfte. Weiter entfiel das Bedürfnis einer Kündigung auch nicht dadurch, dass die Parteien zuvor eine verbindliche, sichere Rechtslage geschaffen hätten, auf die sich der Kläger hätte verlassen können. Zwar war es nach Überzeugung des Gerichts so, dass seitens der Beklagten eine Räumung der Mietimmobilie zum Zeitpunkt des Schreibens bereits erfolgt und eine Übergabe an den neuen Pächter, den Zeugen G, unproblematisch erschien. Insbesondere gab es keinerlei Bedingtheit in dem neuen Pachtvertrag, nach der die Pachtzahlungen des neuen Pächters oder gar der Bestand des Vertrages von einem Verhalten der Beklagten abhängig gewesen wären. Dies ergibt sich nach Überzeugung des Gerichts aus der Vernehmung des Zeugen G, der sich an einen Vorbehalt oder auch nur an ein Interesse seinerseits an einem solchen nicht zu erinnern vermochte. Gleichwohl hat die Beklagte nicht beweisen können, dass es einen Aufhebungsvertrag zwischen den Parteien gegeben hat. Der Zeuge G war insoweit nicht ergiebig. Er vermochte zum Verhältnis zwischen den hiesigen Parteien nichts zu berichten. Einem solchen als mündlich vorgetragenen Aufhebungsvertrag hätte aber auch jedenfalls § 23 Abs. 1 des Mietvertrages entgegengestanden. Denn wenn ein befristeter und damit regelmäßig unkündbarer Vertrag unter dem Vorbehalt der doppelten Schriftform hinsichtlich von Änderungen geschlossen wird, bedarf jedenfalls seine einvernehmliche Aufhebung ebenfalls der Schriftform. Anderes lässt sich dem Willen der Parteien nicht entnehmen, zumal hier dem entgegenstehende Umstände bei Abschluss des Mietvertrages nicht vorgetragen sind. Ohne Aufhebung des Mietvertrages wäre dieser aber zumindest formell bestehen geblieben, so dass sich der Kläger späterer Regressforderungen etwa der Beklagten ausgesetzt hätte. Es bedurfte also einer Klärung der Situation. Soweit sich die Beklagte darauf zurückzieht, dann habe der Aufhebungsvertrag ohne Kostenfolge geschlossen werden müssen, sie habe schließlich volle Bereitschaft signalisiert und es habe auch Einigkeit über die Absicht einer Beendigung des Mietverhältnisses bestanden, ist ihr entgegenzuhalten, dass sie dann wenigstens ihrerseits belastbare Maßnahmen hätte ergreifen müssen, um dem Kläger die erforderliche Rechtssicherheit zu vermitteln. Sie hätte also, anstatt auf das kostenpflichtige Angebot des Prozessbevollmächtigten zur Erstellung eines Aufhebungsvertrages einzugehen, wenigstens ihrerseits einen Aufhebungsvertrag präsentieren oder eine umfassende Verzichtserklärung abgeben müssen. Derartiges hat sie nicht getan. Ein schlichtes Verweigern einer förmlichen Aufhebung des Vertrages mit Hinweis auf einen mündlich verabredeten Status Quo wurde den schützenswerten Interessen des Klägers dagegen nicht gerecht, wobei das Gericht insbesondere auch zu bedenken gibt, dass der Kläger der Beklagten schon durch das Akzeptieren eines Nachpächters, wenn auch nicht ohne Eigeninteresse, entgegenkam und sie so von weiteren Mietverpflichtungen freistellte.

Die hinsichtlich des Schreibens vom 21.09.2011 erhobene Forderung ist schließlich auch der Höhe nach berechtigt. Abermals handelt es sich in der Sache um eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, mithin um eine Frage von dessen Bestehen. Es wird daher auf die obigen Ausführungen zum Gegenstandswert Bezug genommen.

2) Zum Widerklageantrag zu 2.

Die Beklagte hat keinen Anspruch gegen den Kläger auf Rückgabe der im Rahmen des Mietvertrages kautionshalber überlassenen Bürgschaftsurkunde. Zwar geht die Rechtsauffassung des Klägers insofern fehl, als dass er annimmt, dass ein Anspruch auf Rückgabe nur dem Bürgen zustehen könnte. Es ist nicht ersichtlich, auf welcher rechtlichen Erwägung ein Ausschluss eines Anspruchs der Beklagten selber Bestand haben sollte, nachdem sie im Verhältnis zu der Bürgin stets und zeitnah unmittelbar für jede Inanspruchnahme der Bürgschaft über ihr Girokonto haftet. Einer Rückforderung zum jetzigen Zeitpunkt steht aber die Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters entgegen, die die höchstrichterliche Rechtsprechung im Falle von Gewerbeimmobilien regelmäßig bei einem Jahr ab Mietvertragsende sieht und die hier noch nicht abgelaufen ist. Eine solche Frist ist allenfalls dann abzuerkennen, wenn sichtlich keinerlei zu sichernde Forderungen mehr bestehen. Dies ist hier jedoch nicht der Fall, nachdem jedenfalls aus dem hiesigen Verfahren umfangreiche und über die Frage der Bürgschaftsurkunde selber hinausgehende Kostenrisiken zu sichern sind. Einer entsprechenden Aufstellung des Klägers ist die Beklagte auch nicht substantiiert entgegengetreten.

C. Zu den Kosten

Soweit der Rechtsstreit entschieden werden musste, beruht die Kostenfolge auf § 91 Abs. 1 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, waren die Kosten nach § 91a ZPO ebenfalls der Beklagten aufzuerlegen. Soweit die Erledigung die offenen Mieten in Höhe von 8.835,80 € betrifft, war die Klage nämlich wie unter A. 2) von Anfang an begründet. Soweit die Erledigung den Widerklageantrag zu 2. betrifft, geht das Gericht davon aus, dass bis zur Zahlung als erledigendem Ereignis der Antrag ohne Erfolg geblieben wäre. Es kann dabei dahingestellt bleiben, ob der Zeuge E das Forderungsschreiben der Prozessbevollmächtigten der Klägerin zu Recht aufgrund fehlender Vollmacht zurückgewiesen hat. Hiergegen spricht, dass die Prozessbevollmächtigte unter umfangreicher Kenntnis des Zeugen bereits mehrere Monate in der Mietangelegenheit für die Beklagte tätig war, so dass ein zumal nicht ausdrückliches Berufen auf eine fehlende Vollmacht treuwidrig sein dürfte. Jedenfalls ist die Beklagte dem substantiierten Vortrag des Klägers, der Zeuge E habe nicht über eine Bankverbindung verfügt, nicht hinreichend entgegengetreten ist. In der Tat ist es plausibel, dass der Vermieter als regelmäßiger Zahlungsempfänger insbesondere nach nur etwas mehr als einem Jahr und damit bei der ersten Betriebskostenrückzahlung nicht über die Bankverbindung seines Mieters verfügt. Somit ist davon auszugehen, dass der Zeuge E an der Zahlung der Nebenkostenrückzahlung zunächst schuldlos gehindert war. Es war nämlich an der Beklagten, ihre Bankverbindung mitzuteilen, nachdem der Zeuge in seinen Abrechnungsschreiben auf das Erfordernis des Vorliegens einer Bankverbindung hingewiesen hatte. Der Einwand, der Zeuge hätte das Geld dann eben mit der Post schicken müssen, greift dagegen nicht. Ein solches Verschicken des Geldes war dem Kläger aufgrund der besonderen Risikoverteilung bei einem solchen Vorgehen ohne vorherige ausdrückliche Haftungsfreistellung durch die Beklagte nicht zumutbar.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 I, 711 ZPO.

Der Streitwert der Widerklage ist in Höhe von 1.169,43 € deckungsgleich mit dem Streitwert der Klage, so dass der endgültige Streitwert wie folgt festgesetzt wird:

Bis zum 30.08.2011:                9.430,85 €, sodann

bis zum 11.01.2012:               13.570,86 €, sodann

bis zum 16.01.2012:               14.682,90 €, sodann

bis zum 02.03.2012:                 5.847,10 €, sodann

bis zum 17.04.2012:               14.713,82 €

und schließlich ab dann          13.592,63 €.

Quelle: www.justiz.nrw.de/nrwe/lgs/bonn/lg_bonn/j2012/1_O_318_11_Urteil_20120709.html